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【理论之窗】辨房地产大势 以创变引领未来
互联网 2017-05-08

辨房地产大势 以创变引领未来

张亚峰

“明者因时而变,知者随事而制。”“辨”是识之首、进程之量、思维之力,在复杂时局中,辨析局势、辨识优劣、分辨是非,尤为关键;“变”是果之末、实施之能、行为之力,应对挑战,须坚持变中求新、变中求进、变中突破。

当前国际环境和经济形势复杂严峻、不确定性因素增多,因此我们必须按照习近平总书记的要求,坚持用新常态的大逻辑研判辨识经济形势。不进则退,进慢亦则退。身处变革时代,房地产业也进入大分化、大整合时期。今年成立满3年的中垠地产还是行业的“新成员”、“小成员”、“弱成员”,我们要时刻敏锐“辨别”大环境的“变化”、小规律的更替,牢牢把握“房子是用来住的、不是用来炒的”这个根本定位,把着力点更多放在创新上,量力而为,稳健发展,审慎推进新项目开发,进一步加大去化力度,真正成为房地产正向发展的中坚力量。

“辨”中谋“变” 择机而行 乘势而上

房地产经济是政策经济、需求经济、地方政府经济的两两耦合。随着中国经济进入“中高速、优结构、新动力和多挑战”的新常态,中国房地产业也逐步由“政策市”走向“市场市”+“政策市”,“俯仰皆黄金”的暴利时代已经结束,普涨普跌的市场态势已经发生改变,区域差别、城市分化更加明显,对房地产企业的风险控制带来更大挑战。

自2014年3月重组整合以来,面对复杂快变的经济形势和市场环境,中垠地产审时度势,积极应变,一方面攻坚克难、创新思路,加快三四线历史库存项目去化,减少亏损;一方面抢抓机遇、合作共赢,加快一二线优质项目储备,增强盈利能力。3年来,中垠地产通过市场招拍挂、股权收并购、合作开发、土地熟化等多种方式,择机而上,聚合资源,果断拿地,获得了机遇决策的市场红利,先后在上海、南京、济南等重点深耕城市获得项目12个,新增土地储备850余亩、可开发建筑面积160余万平方米,为中垠地产的集优崛起奠定了坚实基础。但我们也清醒地意识到,中垠地产由于在2015年、2016年的土地储备不足造成目前乃至未来2到3年发展乏力的问题,也是中垠地产在当前局势下需要认真研判的重大问题。

在“辨”中谋“变”,由三四线转战一二线,从“单枪匹马”转为战略合作、入股参股,正是中垠地产在市场化发展过程中及时根据市场变化而做出的重大战略调整。正是基于3年前对房地产走势的正确预判从而做出的重大战略调整,才有了中垠地产今天“位列中国房地产开发企业500强324位、首次登榜”的阶段性成绩。

“变”中强“辨” 正视问题 攻坚克难

市场是多“变”的,“辨”析市场的方式方法和切入点也需要时时改变和调整。势非一日而去,也非一日而成。今天的业绩一定是过去的积累。明天宏伟蓝图的实现,也一定需要今天的远谋近思和蓄势积能。习近平总书记指出,必须把改善供给侧结构作为主攻方向,从生产端入手,提高供给体系质量和效率,扩大有效和中高端供给,增强供给侧结构对需求变化的适应性,推动我国经济朝着更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的方向发展。这个重要论述为我们研判、辨识经济形势和房地产发展大势指明了方向。

中垠地产成立3年来,始终坚持以创新驱动为引领,以市场化、专业化、精准化为方向,摈弃传统思维,打破固有机制,触碰既有利益,以“人均”、“速度”、“效益”为参照系,联合克尔瑞、埃森哲、赛普咨询等知名专业机构,对标先进房企,优结构、搭体系、设流程、建标准、创制度、理界面,发展由散乱到规范、由不解到理解再到执行、由三四线过渡到一二线,一步一步地向主流市场靠拢、向行业标杆看齐,不断在“变”中提升、增强“辨”的能力,公司发展基本面越来越好。

“会当水击三千里”。中垠地产3年的蝶变过程是一部创业史、奋斗史,既收获了与时间赛跑的喜悦,也收获了与困难搏击的自信。敢于直面问题才能解决问题。目前,中垠地产规模当量小、内部资源散、开发周期长、库存压力大、经营成本高、财务负担重、盈利能力差、团队专业弱、市场意识淡、体制机制僵等长期矛盾和短期问题相互交织、集中展现。特别是在当前房地产市场重大调整、剧烈分化的关键档口,有些员工甚至管理层仍然思维僵化、观念固化、心态老化,习惯依靠过去的惯性速度发展,这种“舒适区”、“舒适态”和“舒适人”已然成为中垠地产进军一流企业的“绊脚石”、“硬骨头”、“定时炸弹”。

生于忧患,死于安乐。任正非先生曾这样指出,“什么叫成功?是像日本那些企业那样,经九死一生还能好好活着这才是真正的成功。华为没有成功,只是在成长。华为经过的太平时间太长了,在和平时期升的官太多了,这也许会构成我们的灾难。泰坦尼克号也是在一片欢呼声中出的海。”如果我们现在不集中精力打“歼灭战”,搬开“绊脚石”,啃下“硬骨头”,拆除“定时炸弹”,今后随着企业规模进一步扩大、人员进一步增多、业绩进一步提升,这块“绊脚石”、“硬骨头”、“定时炸弹”就有可能将快速发展的中垠掀翻在地。

提辨促变 保持定力 峰谷前进

无论是在“辨”中谋“变”,还是“变”中强“辨”,最终的目的都是在双向提升中发现新规律、新价值、新机遇,从而在螺旋上升、峰谷前进中实现企业的持续健康发展。

中垠地产是国企兖矿集团旗下唯一专业从事房地产开发的全资子公司,继承着兖矿集团深厚的文化底蕴与历史积淀,肩负着兖矿集团转型发展的历史使命和重要责任,承载着做大做强城镇化板块的殷切希望与美好期许。中垠地产对未来的战略构想和发展自信,正是基于兖矿集团的实力基础以及对中国新型城镇化的精准辨析。

“一主双融、集优崛起”,是中垠地产未来10年战略发展的主要思路。以做优做强房地产开发业务为主线,全面实施与现代物业和商投联营的有机融合。以商投联营促进现金回流和再投资,实现推动房地产开发与现代物业发展的催化作用。以现代物业实现产品溢价和品牌提升,实现对房地产开发与商投联营的支撑作用。在“辨”中谋“变”中螺旋上升、在“变”中强“辨”中峰谷前进,推动中垠地产均衡逻辑发展,方能兑现中垠地产“筑就中坚,厚望无垠”的郑重承诺。

哲学家苏格拉底有一句名言,人啊,认识你自己。辨与变的唯物辩证思维,就是要强调“持续地跳出自己看自己”,从而发现问题,解决问题。当前,每一位“中垠人”都需要重新审视个人为企业实现既定战略目标的思想意识和行为能力,每一位“核心能力人”都需要重新审视为实现阶段性目标的思想一致性和行为有效性,每一位“关键节点人”都需要重新审视为实现节点性目标的计划符合性和节奏匹配性。

前进的路上不会铺满鲜花,真正的英雄不会期待掌声。我们要牢牢把握“房子是用来住的、不是用来炒的”这个根本定位,紧紧抓住新型城镇化、棚户区改造、城市转型升级、消费升级等重大机遇,建立起科学的房地产项目投资模型,保持战略定力,量力而为、稳健发展,不断提升运营能力、服务能力和平台能力,从而使中垠地产筑牢百年企业的发展根基,焕发勃勃生机。(作者系中垠地产执行董事、党委书记、总经理)